재건축 자기분담금과 초과이익환수제란?

오늘은 재건축 사업 진행 시 조합원들 입장에서 중요하게 따져

봐야할 자기분담금과 그 계산법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

1. 분담금과 추가 분담금

 

조합원이 재건축 사업의 계획에 따라 분양을 받기 위해 부담하는

금액을 분담금이라고 한다. 그러나 관리처분계획에 의해 정해져

있던 분담금이 여러 사정에 의한 사업 추진 지연, 물가 상승으로 

인한 건축비 추가, 일반 분양 목표치 미달성 등의 이유로 처음과 

달리 늘어나면 분담금 + 알파의 추가 분담금이 발생하고 된다. 

이렇게 되면 조합원이 원래 계획했던 비용보다 더 많은 비용이

투입되게 되는것으로 손해가 커지게 되므로 좋지 않은 상황인

것이다. 반대로 비례율과 권리가액이 높아지거나 예상 일반 분양가

보다 더 높은 가격으로 일반 분양을 하게 되면 사업의 수익이 올라

분담금이 줄어 환급금을 더 받게 되는 상황도 발생한다. 

 

2. 관리처분계획이 나오기 전 계산법 

 

조합원 건축 원가 - 일반분양 기여 금액 = 분담금 

 

조합원 건축 원가 

순수건축비 + 기타사업비 = (평당시공비 x 계약면적) + (기존 평형의순수 건축비 x 0.33)

*통상적으로 기타 사업비는 32.9%인데 반올림해서 33%로 계산한다. 

 

일반 분양 기여금액

대지지분 평당 일반분양 수익 x 일반 분양 기여 대지지분

 

대지지분 평당 일반분양 수익

일반 분양수익 (일반분양가 - 순수건축비) / 필요 대지 지분

 

일반분양 기여 대지지분

보유 대지지분 - 기부체납면적 - 조합원 분양필요 대지지분 

 

3. 관리처분계획이 나온후 계산법

 

분담금

조합원 분양가 - 권리가액(감정평가액 x 비례율)

*권리가액은 조합원 들이 주장할 수 있는 권리의 가치이다. 

 

윤석열정부가 들어서면서 재건축 관련 완화법을 발표하였는데

그중 재건축부담금 정부 완화안 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

3. 재건축부담금 정부 완화안 

 

부담금은 재건축이 완공되면 사업 기간 동안 평균보다

많이 오른 집값(초과이익)에 대한 현금 부과금이다. 

추진위 구성 시점부터 준공시점까지 조합원당 초과이익

이 3000만원이 넘으면 2000만원씩 늘어날 때마다 부과율

이 10%씩(최고 50%)올라간다

 

정부 완환안은 사업시작 시점을 추진위에서 조합설립으로

늦춘다. 2006년 이후 집값 상승 등을 고려해 부담금 면제 금액을

1억원으로 올리고 부과구간을 7,000만원으로 확대했다. 

부담금 면제금액, 부과기준 등이 모두 법률로 정해진 것이라서

법률을 바꿔야 하는 상황이다.