임장기 - 서울시 신길동 신길우성아파트2차 (재건축)

안녕하세요 

오늘은 통합 재건축 사업 진행 중인 신길동에 위치하고 있는

신길우성2차아파트를 소개해 드리도록 하겠습니다. 

 

오늘 소개해 드리는 신길우성2차아파트는 바로 옆에 위치하고

있는 우창아파트와 통합 재건축 추진 중에 있으며 우성2차는

총 725세대, 우창아파트는 총214세대로 세대당 평균 지분은

약 13.6평입니다. 

 

사업진행은 조합진행방식이 아닌 시탁방식으로 진행 되고 

있습니다. 2020년 7월 정비구역 지정 후 당해 9월 한국자산신탁으로

시행가가 선정 되었으며 이후 2022년 5월 대우건설이 시공사로

선정 되었습니다. 현재는 사업시행인가를 앞두고 있습니다. 

 

제가 우성2차아파트를 방문했을 때 많은 플랭카드가 걸려 있는

것을 확인 할 수 있었는데 사업 진행에 문제가 있다는 것을 체감 

할 수 있었습니다.

 

 

근처 부동산 소장님으로 부터 전달 받은 이야기로는 시공사 선정

당시 평당 550만원에 계약한 공사비 수준으로는 공사가 불가능

하여 대우건설사에서 공사비 인상을 요구 했고 이에 신탁사와

정비사업위원회(조합에 해당)가 충분한 조합원들의 의견 수렴

없이 동조를 한 것이 조합원들의 반대로 인해 사업진행에 영향

을 받고 있다고 합니다. 

사업시행인가를 위해서는 조합원 과반수의 동의가 필요한데 

공사비 인상 분을 받아 들이지 못하는 조합원 사이에서 반대

목소리가 있는 상황으로 보입니다. 

 

신길우성2차, 우창아파트 재건축 사업지의 정비사업 개요를

살펴 보면 용적률 299.98%로 총 1,212세대가 지어집니다. 

현 세대수는 939세대입니다. 

임대주택은 8.91%로 총 108세대를 건설 해야 하기 때문에 

일반분양은 123세대가 나오게 됩니다. 

 

2022년 10월 기준 분담금 관련 계획안을 보면 전용 84기준 일반분양가를

대략 10.5억, 조합원 분양가는 10.4억으로 잡아 근처 신길뉴타운

아파트들의 같은평수 호가로 보면 다소 보수적으로 계확 한 듯 합니다. 

개별 추정분담금은 우성2차 32평기준 추정액 약 11억 3000에서 비례율

72.11%를 적용항여 추정권리가가 약 8억1,400으로 책정 되었습니다. 

 

 

하기는 제가 임장을 위해 부동산중개소를 방문했을때 소장님이

보여 주신 개별 추정분단금 자료로 추정비례율이 100.72%로 

우성2차 32평 기준 예상권리가액이 8억8,600으로 나와 

2022년 10월 기준으로 산정한 예상권리가액 8억 1400보다 

7천 정도 오른 가격으로 책정 되어 있음을 확인 하였습니다. 

 

위 자료로는 우성2차 정용84기준 조합원 분양가가 10억 3,800으로

추가분담금은 약 1억5,000정도 예상 되는데 제가 파악한 정보로는 

추가분담금이 최소 2억 3,000에서 3억 정도는 들어 갈것으로 보입니다.

 

그러면 현재 시세 10억 ~ 11억 중반에 매수를 하게 되면 분담금과 

초과이익 환수금등을 감안하면 그리 좋은 투차처는 아닌것으로 

판단 됩니다. 

 

부동산에서  3억7천 전세로 끼고 10억에 올라온 매물을 소개 해 

주었는데 6억 3천 갭투자가 가능한 매물이나 위에 말씀 드린 

추가분단금과 초과이익 환수금을 감안한다면 현 호가 기준으로

는 크게 투자 가치가 보여지지는 않습니다. 

 

저는 호가 변동 상황을 계속 지켜 보면서 투자 여부를 판단해

보려고 합니다.