재건축과 리모델링의 차이에 대해서

안양 평촌 신도시를 돌아 다니다 보면 아파트 입구에 "축 리모델링 협렵사 계약체결 완료"

"리모델링 행위허가 접수 완료!" 등 재건축에 대한 현수막들은 확인 할 수 없고 거의 대부분

리모델링 관련 내용만 보실 수 있으실텐데요 그러면 여기서 재건축과 리모델링의 차이는

무엇이며 평촌 신도시는 왜 재건축이 아닌 리모델링을 선택 할 수 밖에 없는지에 대해서

알아 보도록 하겠습니다. 

 

 

1. 재건축과 리모델링의 차이 

 

     1) 목적 및 범위: 

 

           - 재건축(Reconstruction):재건축은 건물을 완전히 철거하거나 대대적인 구조 변경을 

             포함하는 것으로, 기존 건물의 대부분 또는 전체를 파괴하고 새로운 건물을 건설하는

             것이다. 재건축은 주로 오래된 건물의 부실성, 구조적인 문제, 건물의 기능적인 변화 

             새 건물을 위한 공간을 마련하기 위해 사용 된다 

 

          - 리모델링(Remodeling): 리모델링은 기존 건물의 일부 또는 내부를 개선, 변경 또는 

             업그레이드 하는 것으로, 주로 시설의 개선, 미적 디자인의 변경, 기능성 항상 등을

             목적으로 한다. 건물의 구조나 큰 부분을 바꾸는 것이 아니라 주로 내부나 외부 디자인,

             인테리어를 개선 하기 위해 사용 된다. 

  

     2) 법적 및 규제 조건: 

           

           - 재건축: 재건축은 종종 더 엄격한 법적 요건과 규제를 따라야 한다. 건물을

              완전히 새로 지어야 하기 때문에 지역 건축 규제, 안전 규정, 토지 이용 계획

              등에 따라 까다로운 허가 절차를 거쳐야 할 수 있다. 

 

            - 리모델링: 리모델링은 일반적으로 덜 엄격한 법적 요건과 규제를 따르며, 기존

              건물 구조를 크게 변경하지 않는 한 허가 절차가 덜 복잡하다.그러나 지역에

              따라 규정이 다를 수 있으므로 관련 법률과 규정을 준수 해야 한다 

 

    3) 비용과 시간: 

 

           - 재건축: 재건축은 일반적으로 더 많은 비용과 시간이 소요된다. 건물을

             완전히 새로 지어야 하므로 건설 비용 및 시간이 상당히 증가할 수 있다. 

          

            - 리모델링: 리모델링은 일반적으로 더 저렴하며 빠르게 완료될 수 있다. 기존 

              구조를 재 사용하므로 건설 비용과 시간이 상대적으로 낮아 진다. 

 

   4) 평촌 리모델링조합설립인가 아파트: 목련2단지, 목련3단지, 초원세경,

        한가람신라, 향촌롯데, 향촌현대4차, 초원한양

 

   5)  재건축 추진단지: 목련마을 1단지, 6단지, 7단지, 8단지, 9단지, 꿈마을

        샘마을 아파트 

2. 평촌 아파트들이 리모델링을 선택할 수 밖에 없는 이유

 

 리모델링은 재건축과 달리 준공된 지 15년이 지나면 가능하다. 초과이익환수제와

기부체납에서도 자유롭다. 안전진단의 경우 수직증축은 B등급 이하, 수평,별동 증축

은 C등급 이하를 받아야 한다. 재건축은 D등급 이하를 받아야 한다. 

 

리모델링의 장점은 사업 속도가 빠르다는 것이다. 재건축의 경우 통상 10년 이상이

걸리지만 리모델링은 약 6~7년이면 완료된다

 

재건축을 하기 위해서는 용적률 보다 대지지분이 중요한데 평촌의 대부분의 아파트들이

리모델링을 추진하는 이유는 낮은 대지지분이 원인이라고 할수 있겠다. 

 

대지지분이 보통 15평 이상 되어야 재건축 사업성이 있다고 판단하는데 평촌의 대다수

아파트들은 평균 13평 정도에 불과하다 이런 상황에서 재건축을 진행할 경우 높은 분담금

이 예상되어 사업성이 낮을 수 밖에 없어 재건축 보다는 리모델링으로 추진을 하고 있다

 

3. 재건축과 리모델링 사업에 대한 분쟁

 

평촌의 대부분의 아파트가 리모델링 추진을 하고 있는 상황에서 향촌아파트 단지 인근에

위치하고 있는 초원한양아파트의 경우에는 재건축과 리모델링 사업에 대한 샅바 싸움이

이어 지고 있다.

재건축을 원하는 쪽에서는 정부의 계속되는 재건축 규제 완화 신호가 있으니 사업성 높은

재건축을 추진해야 한다는 목소리가 있으며 반면 리모델링을 원하는 쪽에서는 기본 용적률

180% 이상은 재건축이 어려우니 현실성 있는 리모델링이 실질적으로 이득을 가져온다는

입장이다. 

 

앞서 윤석열 대통령이 대선 후보 시절 공약으로 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법

재정(용적률 상향 조절, 규제 완화)를 약속한 바 있다. 

하지만 정부의 재건축 규제 완화에 대한 구체적 내용은 현재까지 오고 있지 않다 

 

여기까지 재건축과 리모델링에 대한 차이와 평촌 아파트들은 왜 리모델링을 추진 할 수 밖에

없는지에 대해서 확인한 내용들을 정리 해 드렸습니다. 안양에서 가치가 높아질 아파트를

찾고 있는 입장에서 상당히 중요한 내용임에 틀림 없습니다. 

 

저희