부동산 매매 계약시 체크해야 할 사항들

지금 까지 임장기를 올리면서 제가 왜 다른 아파트 매매에 관심을 가지게 되었는지

말씀을 안 드렸는데 사실은 제가 6년 동안 살았던 아파트를 최근에 매도를 하고 거주, 투자 목적의

새로운 아파트를 알아보고 있습니다. 

 

아파트 잔금일이 다가오고 있어서 오늘 부동산 매매 계약시 체크 해야 할 사항들에 대해서

알아보도록 하겠습니다. :)

부동산 매매 계약시 체크 포인트

 

1. 당사자 확인 

    특히 매수인의 경우에는 매도인이 부동산 소유자인지를 확실히 확인 후 계약을 진행 해야 합니다.

 

2. 서류 확인

    부동산 소유에 관한 권한이 있는 등기부등본을 발급하여 확인을 해야 합니다. 

 

    주민등록증과 등기부등본상의 소유자가 일치 하는지 확인 하는 절차가 꼭 필요하면 건출물관리대장이나

    토지대장도 열람하여 해당부동산의 현황을 확인하는 것도 중요합니다. 

   

   당자자가 아닌 대리인이 계약 체결을 위해 위임 받는 경우엔는 필히 위임장과 인감증명서를 확인하시고 

   참석자의 신원도 확인을 해야 합니다 

 

  등기부등본의 권리 확인 시에는 갑구에는 소유권 이외에 가등기나 가압류, 가처분, 압류가 있다면 계약 체결

  을 하지 않는 것이 좋습니다. 

 

 을구에는 근저당권이나 임차권, 전세권 등이 설정이 있는데 매매금액과 설정금액을 비교하셔서 진행 하셔야

 합니다. 

 

부동산매매계약서 작성 방법

 

부동산중개업소를 통해 부동산계약서를 작성할 경우 공인중개사가 계약서를 미리 작성하여 준비 해 놓은 후

당사자는 서명 날인만 하면 되는데 체크 해야할 사항들을 알려 드리겠습니다. 

 

  1. 부동산의 표시란에는 해당부동산의 소재지와 면적을 정확히 표시 해야 합니다. 

  2. 계약금과 계약금 지급일자 중도금과 지급일자 그리고 잔금액과 잔금 지급일을 정확히 표시해야 합니다. 

  3. 잔금 지급시에 매도인의 서류와 매수인의 잔금지급은 동시에 이루어져야 합니다. 특별한 경우를 제외

     하고는 한쪽이 먼저 진행 하면 문제가 발생 할 수 있습니다. 

  4. 특약사항 작성도 중요한 부분입니다. 대표적으로 토지 매입시 건축인허가를 득할 경우에 잔금 지급을

     하는 경우와 아파트 매입시 하자가 있을 시 매도자가 보상하는 조건을 넣는 경우들이 있습니다. 

 

다음은 근저당권이 설정 되어 있는 경우 잔금 시 근저당권 설정 해지에 대해서 알아 보도록 하겠습니다. 

 

   1. 근저당권 설정 해지 시기 

       해지시기는 잔금일 전까지 또는 잔금일 당일인 경우가 대부분 입니다. 

 

   2. 근저당권 설정 해지 확인 방법

       잔금일 전까지 해지한다고 했다면 잔금일에 등기상 근저당권이 해지되었는지 확인하면 됩니다.

       잔금임 당일에 근저당권 설정해지를 해야하는 경우에 가장 확실한 방법은 매도인 매수인의 부동산중계인,

       법무사가 다 같이 근저당권이 설정되어 있는 기관(은행 등)에 방문하여 대출을 상환하고 대출완납증명서

       및 근저당권해지증서 를 챙겨와야 합니다. 

     

 

 이 후 근저당권설정등기말소 절차를 잔금당일에 반드시 말소해야합니다. 말소후 인터넷등기소 통해서

 말소가 되었는지 꼭 확인해야 합니다. 

 

  마지막으로 매도자가 부동산을 매도 한 후 양도 시점으로 부터 2개월 내로 양도소득세를 납부 해야 하는데 

  양도소득세 납부에 대해 확인 해 보도록 하겠습니다. 

    

  부동산을 처분한 후 두 달 내에 늦지 않게 신고를 한다는 것은 쉬운 일은 아니지만 세금을 내지 않으면

  반드시 가산세를 납부해야 하기 때문에 부동산 매매에 있어서 꼭 챙겨야 할 부분입니다. 

 

 우선 세무서에 방문하여 "양도소득세 간편신고서"를 작성하고 증빙 사항을 제출하면 쉽고 편리하게

 양도소득세를 신고 할수 있습니다. 

 

우선 예정신고 항목에 체크를 한 다음 양도인 그리고 양수인, 자산종류, 세율구분, 양도일 및 취득일,

보유기간과 거주기간, 고가주택 거주기간, 양도가액과 취득가액, 필요경비, 양도차익, 장기보유특별공제,

양소소득금액 등을 작성하면 됩니다. 

 

신고서를 작성하는 것은 매우 중요한 부분이지만 그 중에서도 필요경비 항목은 매우 중요한 항목이기 때문에

작성을 하기 전 비용처리가 가능한 부분이 있는지 꼭 확인해 봐야 합니다. 

 

아파트 베란다 샷시비, 홈오토 설치비, 보일러 교체비용, 난방시설 교체비, 발토니 샷시 설치비, 자바라, 방범창

설치 비용은 양도시에 필요경비로 인정되어 공제를 받을수 있습니다. 

 

하지만 벽지도배, 장판 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용, 외벽 도색작업, 문짝 및 조명 교체비용, 보일러

수리비용,  옥상 방수공사비, 하수도관 교체비 등은 필요경비로 인정 되지 않습니다. 

 

양도소득세 신고 시 국세청 홈텍스를 통해 신고 할 수도 있는데 간편신고서를 작성할 때 누락되는 내용은

없는지 꼼꼼하게 체크하신 뒤 관련 증빙 사항을 함께 첨부하여 신고서를 제출 하면 됩니다. 

 

마지막으로 양도세 비과세 조건에 대해서 알려 드리겠습니다. 

 

 저도 양도세 비과세 조건에 해당 되는대요 대부분 신고를 하지 않아도 무방합니다. 

 대신 소명하라고 했을 때 자료를 제출 하여 소명을 하면 됩니다. 

 

오늘 소개해 드린 내용은 개괄적인 내용이라 각 부분별 구체적인 정보가 필요 하실 수

있으실 텐데 제가 곧 잔금일이라 제가 진행 했던 내용에 대해 또 포스팅 해 보도록

하겠습니다. 

 

감사합니다.